首次购房中位年龄升至40岁：美国住房可负担性的拐点

2025年11月4日，美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，简称NAR）发布《2025年购房者与卖家画像》（Profile of Home Buyers and Sellers），这份覆盖2024年7月至2025年6月成交数据的年度报告披露：首次购房者的中位年龄上升至40岁，相比2024年的38岁再次提高；首次购房者在所有购房者中的份额跌至21%，是该协会有记录以来的最低值。NAR在新闻稿中指出，这一份额「自2007年以来已经收缩了一半」。

把时间拉长看，差异更刺目。1992年，NAR记录的首次购房者中位年龄是28岁。三十多年时间，这个年龄被推后了12年——一代人买到自己第一套房的时点，从大学毕业后几年挪到了中年。报告同时显示，重复购房者中有30%是全现金交易，14%的购房者购买了多代同堂住房（multigenerational home），后者的常见原因之一是「为了让成年子女搬回家」。

可负担性的客观刻度来自另一份权威报告。哈佛大学住房研究联合中心（Joint Center for Housing Studies，JCHS）发布的《2025年全美住房状况》显示，2024年美国独栋住宅中位价为41.25万美元，相当于家庭收入中位数的5倍，接近历史峰值。作为对照，1990年代这一比值长期稳定在3.2左右，2019年为4.1。报告指出：「2019至2024年，独栋住宅中位价上涨了48%，是同期家庭收入中位数22%涨幅的两倍多。」全美房价收入比超过5倍的市场从2019年的15个增加到2024年的39个，圣何塞达到12倍以上，洛杉矶10.8倍，旧金山10.5倍，火奴鲁鲁10.3倍。

《财富》杂志2026年4月22日刊文呈现了一组结构性数据：从2000年到2022年，几乎所有年龄段的自有住房率都同步下降8到10个百分点。35岁人群从60%降到50%，40岁人群从70%降到59%，50岁人群从78%降到69%。文章引述美国企业研究所（American Enterprise Institute）住房中心联合主任埃德·平托（Ed Pinto）的话：「当购买力下降时，不仅28岁买房的人变少了，38岁、48岁买房的人同样在减少。」平托主张通过州和市政分区改革缩小最低地块面积，以释放入门级住房供应，他估算这一措施可以让相关房屋价格下降15%到20%。

对NAR的统计口径，业内并非没有争议。抵押贷款银行家协会（MBA）援引「全国抵押贷款数据库」记录指出，首次购房者中位年龄2014年为30岁，2024年升至33岁，2025年回落到32岁；房地产数据公司Cotality则称该指标自2014年以来「基本维持在32岁」。差异主要来自样本选择——NAR问卷覆盖部分依赖家庭资助的购房者，抵押贷款数据库只统计实际办理贷款的群体。但即便采用更保守的MBA口径，首次购房年龄上行趋势依然存在。

**主编观点：**40岁这个数字本身可能因统计口径有争议，但它指向的事实是清楚的——年轻人正在被排除在房地产门槛之外，且这一进程已经持续两个十年。常识层面的影响是连锁的：买房推迟意味着结婚、生育、攒退休金的时间表全部延后；首付门槛抬高意味着「父母资助」从可有可无变成事实上的必需，社会流动性收窄；房价收入比从3.2升到5.0以上，则意味着同样的工作、同样的收入水平，能换到的居住条件比父辈那一代差了一截。这不是「年轻人吃不了苦」的代际叙事问题，而是一个供给端的政策问题。