香港楼市连升十个月：差估署数据、中原指数与那些没被算进去的库存

香港差饷物业估价署 4 月 28 日公布的数据显示，2026 年 3 月私人住宅售价指数报 312.8 点，按月升约 1.4%，连续第十个月录得升幅，创近 28 个月新高。今年首三个月累计升 4.4%，较 2025 年 3 月所创的逾八年半低位累计反弹 9.8%。同期私宅租金指数报 202.2 点，按月升 0.6%，续创纪录新高。这是过去两年里香港楼市少有的连续多月正增长。

数据公布前一周，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰已经放话。他在 4 月 20 日的季度回顾中表示，中原城市领先指数（CCL）首季升幅 5.59%，最新报 153.67 点，较低位 134.89 点反弹近 14%，「已经超过 2025 年全年 4.7% 的升幅」。陈永杰预期第二季 CCL 有机会升至 160 点，二手成交宗数挑战 2 万宗水平。

支撑这波行情的因素并不复杂。一是利率：美联储自 2025 年下半年开启降息周期后，一个月港元拆息（HIBOR）随之回落，新造按揭实际利率走低，让供楼成本明显下降。二是需求侧：截至 2025 年底，香港各项「人才计划」累计获批近 40 万宗申请，约 26 万人连同家属抵港，构成自用与租赁的实际需求池。三是 2024 年 2 月「全面撤辣」后累积的购买力在过去一年陆续释放。

但同样的两份数据，在不同位置的分析师笔下解读差距很大。摩根大通将 2026 年香港房价升幅预测从原先的 5%–7% 上调至 10%–15%，高盛将预期由 5% 上调至 12%。另一方面，中金公司在《2026 年港资房企展望》中提示，已完工未售住宅库存的去化周期仍超过 20 个月；按当前成交量水平推导，新房库存回到约 2 年的合理水平，仍需 12 个月左右。中金同时指出，商业地产（写字楼、零售物业）的修复时点会晚于住宅，若供应增量超预期，租金仍可能下行。

把这些数字叠在一起看，香港楼市当下其实是一个分层的故事。差估署售价指数衡量的是已成交单位的整体价格水平，对回升期反应较慢；CCL 跟踪的是一篮子大型屋苑二手成交，对市场情绪更敏感；而中金、瑞银等行的展望，则把未售库存和写字楼空置一并纳入，看到的是另一面。三套口径并不矛盾，只是切片不同。

**主编观点**：连升十个月与去化周期 20 个月并不冲突，但任何把两者中的一个单独拿出来当成结论的报道，都值得读者多问一句「另一半数据呢」。香港楼市过去两年的特点，是政策与利率层面的拉力强、人口与产业基本面的拉力弱——前者的边际改善容易在短期数据里看见，后者的修复要在更长的尺度里才会显形。当下的反弹是真的，但它解决的是估值和情绪问题，未必能立刻转化为长期需求。投资者更需要关注的不是 CCL 哪一周创新高，而是写字楼空置率、人才计划留港比例、以及库存去化的真实速度——这三个指标跑通了，反弹才有底；它们没跑通，连升十个月也只是一波技术性反弹。

下一步值得追踪的几个节点：差估署预计 5 月底公布 4 月数据，可观察月度涨幅是否收窄；6 月美联储议息会议将决定 HIBOR 走向；8 月特区政府公布二季度 GDP 与失业率，是检验「人才计划是否真正转化为有效需求」的最近一个窗口。